대부분 1세대 1주택자의 경우 양도소득세가 면제된다고 생각하시는 분들이 많은데요. 그렇지만 1세대 1주택자라고 해도 비과세 요건을 갖추어야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2021년부터는 양도소득세 세율이 인상되면서 양도세에 대한 부담이 더욱 커졌는데요. 이번 시간에는 1세대 1주택 비과세요건에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1세대란
1세대 1주택 비과세요건을 알아보기 전에 먼저 1세대 요건을 갖추어야 합니다. 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말합니다.
세대주인 본인과 배우자 및 직계존비속뿐만 아니라 형제자매까지 포함하여 같은 주소에서 생활하고 있다면 1세대라고 봅니다. 또한 기혼인 경우에 배우자와 서로 떨어져 거주하고 있다고 하더라도 1세대로 판단합니다.
세대는 보통은 혼인을 전제로 하기 때문에 미혼자녀는 별도세대를 인정받을 수 없지만 결혼하지 않았더라도 만 30세 이상이거나 30세 미만이라도 따로 살면서 일정 소득이 있는 경우는 별도 세대로 인정됩니다.
1세대 1주택 비과세요건
1세대 1주택 양도소득세 비과세요건으로는 주민등록상 같은 주소에 등록이 되어 있는 사람들이 1개의 주택만 소유했으며 양도가액 9억 원 이하 주택만 비과세 요건이 됩니다.
조정대상 지역에 해당할 때에는 2년 이상 보유와 더불어 2년 이상 거주요건도 함께 충족해야 합니다.
2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이라면 조정대상지역이라고 할지라도 2년 이상의 거주요건은 충족하지 않아도 비과세 요건에 해당되며 비조정지역의 경우 보유기간이 2년 이상일 때 비과세 요건이 되어 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 1세대 2주택 이상 보유했던 사람이 1 주택을 제외하고 모두 팔아 1세대 1 주택자가 된 경우 해당 주택에 대한 1가구 1 주택 양도소득세를 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 판 뒤 1 주택자가 된 날로부터 계산됩니다.
주택 1채를 보유하고 있던중 이사 등을 위해서 일시적으로 2주택이 된 경우에는 비조정 지역 기준 3년 이내 매도해야 하며 기존 주택을 매입하고 1년 이후에 새 주택을 매입했을 경우 비과세요건이 됩니다.
또한 올해부터는 분양권도 주택수에 포함되고 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 중과세를 받게 됩니다.
9억원 초과 1세대 1주택 비과세 절세 요건
1세대 1주택 비과세요건을 충족했다고 하더라도 9억 원을 초과하는 주택은 초과 부분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 합니다.
예를 들어 조정대상지역에서 7억원의 아파트를 매입하고 2년 이상 거주와 2년 이상 보유요건을 모두 충족한 뒤 10억 원에 매도했다면 해당 아파트의 양도차익은 3억 원이지만 9억이 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 부과하기 때문에 과세대상 금액은 2억 원이 됩니다.
9억 원이 넘는 고가 주택은 장기보유특별공제로 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 2021년부터는 실제 거주하는 기간과 보유기간에 따라 공제율이 달라집니다.
보유기간 연4%, 거주기간 연 4% 적용되며 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다. 다만 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유 10년 거주 10년이 요건이 충족되어야 합니다.
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